Qu'est-ce qu'un simulateur de rentabilité locative ?
Un simulateur de rentabilité locative est un outil de calcul qui permet aux investisseurs immobiliers d'évaluer précisément le rendement potentiel d'un bien avant son acquisition. Contrairement à un simple calcul de rendement brut, notre simulateur prend en compte l'ensemble des paramètres financiers pour vous donner une vision réaliste de votre investissement.
Notre outil va bien au-delà d'un simple simulateur rentabilité locative excel : il intègre des données de marché en temps réel (prix Airbnb, loyers moyens par zone) et génère un dossier bancaire complet pour faciliter l'obtention de votre financement.
Ce que calcule notre simulateur
Rentabilité brute
Le ratio entre les loyers annuels et le prix d'achat. Un premier indicateur rapide mais incomplet.
Formule : (Loyers annuels / Prix d'achat) × 100
Rentabilité nette
Intègre toutes les charges : taxe foncière, assurance, gestion, travaux, vacance locative.
Formule : (Loyers - Charges) / Investissement total × 100
Cash-flow mensuel
L'argent qui reste (ou manque) chaque mois après paiement du crédit et des charges. L'indicateur clé !
Formule : Loyers - Charges - Mensualité crédit
Solde de l'opération
Ce que vous récupérez en cas de revente : prix de vente - reste du prêt + cash-flow cumulé.
Horizon : Projection sur 5, 10, 15 ou 20 ans
Pourquoi utiliser notre simulateur ?
Données de marché en temps réel
Prix Airbnb scrapés en direct, loyers moyens par zone (données INSEE 2025)
Comparaison Airbnb vs Location longue durée
Simulez les deux scénarios et comparez les rentabilités nettes
Calcul avec emprunt intégré
Mensualités, assurance, durée du prêt : tout est pris en compte
Dossier PDF pour votre banquier
Générez un argumentaire professionnel pour défendre votre projet
Comment calculer la rentabilité locative ?
Le calcul de la rentabilité locative se fait en plusieurs étapes. Voici la méthode utilisée par notre simulateur :
1. Calculer l'investissement total
L'investissement total comprend : le prix d'achat + les frais de notaire (~8% dans l'ancien) + les travaux éventuels + les frais d'agence.
2. Estimer les revenus locatifs
Pour la location traditionnelle, utilisez les loyers moyens de la zone. Pour Airbnb, estimez le prix par nuit × le nombre de nuits louées (taux d'occupation réaliste : 60-70%).
3. Déduire toutes les charges
- Taxe foncière (environ 1-1,5% du prix du bien)
- Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
- Charges de copropriété non récupérables
- Provision pour travaux et vacance locative
- Frais de gestion si délégation
4. Intégrer le financement
Si vous empruntez (ce qui est recommandé pour bénéficier de l'effet de levier), calculez votre mensualité de crédit. Le cash-flow = Loyers - Charges - Mensualité.
Qu'est-ce qu'une bonne rentabilité locative ?
La notion de "bonne rentabilité" dépend de votre stratégie et de votre zone géographique :
Typique des grandes villes (Paris, Lyon). Miser sur la plus-value.
Villes moyennes. Bon équilibre rendement/risque.
Petites villes, niches. Attention à la liquidité.
Notre conseil : Ne regardez pas que le rendement brut. Un bien avec 10% de rendement brut mais un cash-flow négatif reste un mauvais investissement. Notre simulateur calcule le cash-flow réel pour éviter les mauvaises surprises.
Prêt à calculer votre rentabilité ?
Notre simulateur vous guide étape par étape et génère un dossier complet pour votre banquier.
Simulation gratuite • Dossier PDF à 4,99€
Guides connexes
Calcul rentabilité locative avec emprunt
Comment intégrer le crédit dans votre calcul de rendement
Airbnb vs Location traditionnelle
Quelle stratégie est la plus rentable pour votre bien ?
Comprendre le cash-flow immobilier
L'indicateur clé pour un investissement qui s'autofinance
Fiscalité de la location meublée (LMNP)
Optimisez vos impôts avec le statut LMNP