Pourquoi emprunter pour investir dans l'immobilier ?
Contrairement aux idées reçues, emprunter pour investir dans l'immobilier est souvent plus rentable que d'acheter comptant. C'est ce qu'on appelle l'effet de levier.
L'idée est simple : vous utilisez l'argent de la banque pour acquérir un bien, et ce sont les loyers de vos locataires qui remboursent le crédit. À la fin du prêt, vous possédez un bien immobilier que vous n'avez (presque) pas payé vous-même.
L'effet de levier expliqué
Achat comptant (100 000€)
- • Investissement : 100 000€
- • Loyer annuel : 6 000€
- • Rentabilité : 6%
- • Argent immobilisé : 100 000€
Vous n'avez qu'un seul bien et votre capital est bloqué.
Achat avec emprunt (10 000€ apport)
- • Apport : 10 000€
- • Emprunt : 90 000€
- • Loyer annuel : 6 000€
- • Mensualité crédit : 450€/mois
- • Rentabilité sur apport : 15%+
Vous pourriez acheter 10 biens avec le même capital !
La formule du cash-flow avec emprunt
Cash-flow = Loyers - Charges - Mensualité crédit
Exemple concret
Prenons un appartement T2 de 100 000€ à Bordeaux :
Données de l'investissement
- • Prix d'achat : 100 000€
- • Frais de notaire : 8 000€
- • Emprunt : 108 000€ (prêt 110%)
- • Durée : 20 ans à 3,5%
- • Mensualité : 623€/mois
Revenus et charges
- • Loyer mensuel : 700€
- • Taxe foncière : 100€/mois (1 200€/an)
- • Assurance PNO : 15€/mois
- • Provision travaux : 50€/mois
- • Total charges : 165€/mois
Calcul du cash-flow
Cash-flow = 700€ - 165€ - 623€ = -88€/mois
Dans cet exemple, le cash-flow est négatif : vous devez sortir 88€ de votre poche chaque mois. Ce n'est pas forcément un mauvais investissement si la plus-value attendue compense.
Comment obtenir un cash-flow positif ?
Les leviers pour améliorer la rentabilité de votre investissement
Allonger la durée du prêt
Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité de ~15%. Impact sur le cash-flow immédiat.
Négocier le taux
0,5% de moins sur le taux = 30€/mois économisés sur 100 000€ empruntés.
Location meublée / Airbnb
Les loyers en meublé sont 20-30% plus élevés qu'en nu. Airbnb peut doubler les revenus.
Investir en province
Les rendements sont souvent meilleurs hors des grandes métropoles.
Le taux d'endettement : la limite à respecter
Depuis 2022, les banques appliquent strictement la règle du taux d'endettement maximum de 35% (assurance comprise). Cela signifie que vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus.
Attention au calcul différentiel
Certaines banques utilisent le calcul différentiel qui permet de déduire 70% des loyers des charges avant de calculer l'endettement. C'est plus favorable pour les investisseurs. Renseignez-vous auprès de votre courtier.
Exemple de calcul d'endettement
- Revenus nets mensuels : 3 500€
- Mensualité résidence principale : 800€
- Mensualité investissement locatif : 623€
- Loyer perçu (70%) : -490€
- Endettement = (800 + 623 - 490) / 3 500 = 26,6%
Dans cet exemple, le projet est finançable car l'endettement reste sous 35%.
Calculez votre rentabilité avec emprunt
Notre simulateur intègre automatiquement le calcul du crédit, des mensualités et du cash-flow.